Woonvisies

Geactualiseerd 30 januari 2017

Adv-SchrvdKolkln-1Gemeentebeleid voor wonen en bouwen

INHOUDSOPGAVE RUBRIEK

Woonvisie Zeist 2016-2020

In 2016 stelde de raad een nieuwe woonvisie 2016-2020 vast. De bouwambitie is daarin weer flink verhoogd. Gedurende de periode tot het jaar 2028 zouden minimaal 2.200 nieuwbouwwoningen moeten worden opgeleverd. Eind 2015 waren er 62.258 inwoners, 27.957 woningen en 8.902 corporatie woningen.

Versnelling huisvesting voor speciale groepen
In Zeist groeit de groep mensen die starten of herstarten op de woningmarkt. Dit zijn vooral mensen uit Zeist die zelfstandig willen gaan wonen of uit de omgeving die zich in Zeist willen vestigen, mensen uit zorginstellingen die zelfstandig gaan wonen, jongeren, studenten, gescheiden mensen en statushouders (vergunninghouders). Voor deze laatste groep is bovendien een verplichte rijkstaakstelling aan de gemeente opgelegd. Dit zorgt voor een extra vraag naar kleine, goedkope (huur-)woningen.

De gemeente Zeist voorziet voor de komende 5 jaar in een versnelling van de huisvestingsopgave voor 2.500 personen (waaronder statushouders) in de sociale woningbouw. Daarover heeft Stichting Beter Zeist voor de Ronde Tafel een inspraaknotitie met vragen ingediend. Deze vragen zijn overgenomen door NDZ en werden door het college voorzien van grotendeels vage antwoorden. Tijdens de Ronde Tafel gaf Willem de Bruin van Woongoed Zeist een inleiding over de Versnellingsopgave en de woningmarkt. Zie verder het besluitenlijst van het raadsdebat d.d. 10 januari 2017.

Daarna heeft de PvdA-fractie nog een amendement ingediend ten behoeve van het opstellen en uitvoeren van een strategisch communicatieplan voor de versnelling. En GroenLinks en PvdA wilden via een amendement ook een versnellings-manager als aanjager en regisseur van het proces. Daarnaast bepleitte NDZ d.m.v. een amendement voor voorrang voor plannen voor definitieve huisvesting boven een tijdelijke bestemming. Hierbij het persbericht over de versnelling.

Bouwambitie Utrecht 10 gemeenten
De gemeente kijkt ook naar de ontwikkeling van het Science Park in de Uithof en in Bilthoven en de opvattingen binnen het overleg van de U(trecht)-10 gemeenten. Deze bouwambitie heeft grote consequenties voor de gemeente.

Stichting Beter Zeist vindt dat de woning- en bouwbehoefte in een breder verband zou moeten worden bezien. Het gaat daarbij ook om de (on)wenselijkheid van uitbreiding van woonkernen gezien hun omgeving. Waarom in de gemeente Zeist groen en bos opofferen als er elders meer ruimte is?

Onderzoek Rekenkamer Zeist
De Rekenkamer Zeist zal nog een onderzoek doen naar de prestatieafspraken in verband met de woninghuisvesting. Als achtergrondinformatie zijn interessant de gegevens over
scheefhuren 2016, de uitsplitsing woningbouwrapportage 2016 e.v. en een artikel over de woningmarkt in NRC van 22 november 2016.

PROCESGANG EN INSPRAAK

Op 17 november 2015 stuurde het college een startnotitie en een trajectschema voor een nieuwe Woonvisie naar de raad. Ook kregen de raadsleden een samenvatting van een RIGO-onderzoek d.d. 2 december naar de woningmarkt betaalbaarheid in Zeist De raad besprak op 24 november de kaders, het ontwikkelproces en de ambities van de visie. Wat het ontwikkelproces betreft is o.a. voorzien in twee “sleutelbijeenkomsten”. Een met het college en de raad (zie verslag), en een tweede met het college, de raad en de samenleving.

De lokale groene organisaties en Stichting Beter Zeist vonden dat er inspraak had moeten zijn over de startnotitie. Dat is niet gebeurd. En idem over de wijze waarop zij en andere burgerorganisaties bij het proces worden betrokken, zie de brief van 23 november 2015.

In januari 2016 vonden met burgers en hun organisaties bijeenkomsten plaats over het woningbestand, woningbehoeften en speciale doelgroepen, de gewenste kwaliteit en de betaalbaarheid van woningen. Op basis daarvan heeft de gemeente een concept woonvisie opgesteld. Die moet vooral richting geven aan de afspraken van de gemeente met de woningcorporaties. Op het concept kwam onder meer commentaar van R. van der Gun, Werkgroep Natuurlijk Zeist-West en Stichting Milieuzorg Zeist. De algemene indruk is dat men inhoudelijk met deze visie alle kanten op kan, zowel wat de onderbouwing betreft als ten aanzien van de gewenste sturing van het beleid. Daarmee is het concept geen concreet kader voor de komende afspraken met de corporaties, maar eerder een legitimering van ad hoc beleid.

GROTERE BOUWAMBITIE ZEIST

Wat wel in het aangepaste concept staat is dat in de periode tot het jaar 2028 minimaal 2.200 nieuwbouwwoningen worden opgeleverd. Dat spoort met het afsprakenkader van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 van 4 februari 2013. Het staat echter op gespannen voet met de op 10 februari 2011 vastgestelde Structuurvisie Zeist 2011-2020, zie de brief van de burgerorganisaties van 29-03-2016. Overigens heeft de gemeente Zeist zelf zonder burgerparticipatie in april/mei 2011 via het Bestuur Regio Utrecht gepleit voor een veel hoger aantal, namelijk 3.000 – 3.600 extra woningen, zie verder. Daarmee ging zij dus in tegen het eerder vastgestelde beleid van de Structuurvisie, pagina 16: Bij toevoegingen door nieuwbouw is kwaliteit (van de omgeving) leidend en sturen we niet op harde aantallen.

In de provinciale visie staat:
5.5.3.9 Stedelijk programma Zeist; pagina 62-63; Object: gemeente Zeist
In de gemeente Zeist liggen de bebouwingskernen Austerlitz, Bosch en Duin, Den Dolder en Zeist. Voor de totale gemeente wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 2200 woningen in het stedelijk gebied plus een nader te bepalen aantal woningen buiten de rode contour ten noordoosten van Den Dolder. Dit betreft een Hart van de Heuvelrugproject waarbij voorwaarden zijn verbonden aan de ontwikkeling. Het woningbouwprogramma binnen de rode contour kan worden gerealiseerd op diverse locaties, waaronder in de projecten Kerkebosch, Vliegbasis, Austerlitz Noord en Sterrenberg.
Bij station Driebergen-Zeist is op grond van bestaande afspraken tussen gemeente en provincie kantoorontwikkeling mogelijk, tot een maximum van 30.000 m2 BVO. Daarbij dient wel rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van EHS in het gebied.

In Nederland is het niet nodig de komende jaren meer sociale woningen bij te bouwen. Dat blijkt uit een studie van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in opdracht van Aedes, Bouwend Nederland en het ministerie van Binnenlandse Zaken. Dat is grotendeels in lijn met de samenvatting van het rapport over de woningbehoefte in Zeist. Door de toenemende welvaart is er vooral behoefte aan koopwoningen en vrije sector huurwoningen.

In het het RIGO-onderzoek wordt voor de komende jaren uitgegaan van een hoge ambitie voor de bouwproductie in Zeist: meer dan 200 extra woningen per jaar. Maar er is jaarlijks een beperkte behoefte aan woningen voor de eigen inwoners: zo’n ca 80 woningen. Verder staat de ambitie op gespannen voet met het beleidskader van de Structuurvisie Zeist 2020. Daarin wordt de kwaliteit van de woningbouw benadrukt in plaats van de kwantiteit. Volgens de onderzoekers is in de regio echter voldoende vraag om de overproductie in Zeist aan woningen mogelijk te maken. Daarmee wordt Zeist dus een groeikern in de regio. Zo blijft er weinig ruimte beschikbaar voor de toekomst. Of het gaat ten koste van het groen en andere kwaliteiten in Zeist en omgeving.

RONDE TAFEL

Op 29 maart 2016 werd een laatste bijeenkomst gehouden met de deelnemers aan de dialoog over de nieuwe woonvisie, zie de opmerkingen op basis daarvan. Dat leidde tot een Raadsvoorstel d.d. 5 april voor een iets gewijzigde Woonvisie 2016-2020. Daarin zijn enkele punten iets genuanceerder weergegeven, maar veel is er niet veranderd. Verder heeft het college op 23 maart 2016 een versnellingsprogramma ingezet. De ambitie of opgave is nu om de komende 5 jaar in ieder jaar voor 500 extra mensen woonruimte te vinden, dat is 2.500 in vijf jaar. Dat betekent dus ca 200-250 woningen extra per jaar, dat is 1.ooo-1.250 woningen in vijf jaar. Die zijn ondermeer onder meer voor statushouders bedoeld en voor de woningvraag  van starters, herstarters en alleenstaanden.

Op 29 maart 2016 hebben aanwezigen benadrukt dat zonder een evaluatie van de vorige woonvisie(s) het opstellen van een nieuwe weinig zinvol is. Ook ontbreekt iedere kwantificering van het huidige woningbestand, zoals naar type mensen met een fysieke beperking, ouderen. Verder is geen informatie gegeven over een eventueel huidig tekort aan woningen en van verwachte extra behoefte in de toekomst.
Verder wordt in de woningvisie wordt niet ingegaan op andere bouwwerken en de inrichting van de openbare ruimte, zoals publieke ruimtes (pleinen, plantsoenen, parken), kantoren, winkels, scholen, sportaccommodaties. Toch zijn deze van belang voor een evenwichtig woningbouwbeleid. Het mogen geen sluitposten worden die later alsnog moeten worden ingevuld ten koste van de resterende publieke ruimtes. Het gaat daarbij vaak om conflicterende bouwvolumes met heel andere stakeholders met verschillende belangen.

BESLUITVORMING

Op 12 april wordt de visie besproken in de raad na een ronde tafel voor de vergadering. Kortom haastwerk om de aan tijd gebonden prestatie-overeenkomsten met de woningcorporaties en de huurdersorganisaties te kunnen maken. Zie verder  de inspraakreacties van Stichting Beter Zeist, de lokale groene groepen en de woningcorporaties. Op 15 april stuurde Beter Zeist nog een brief naar de raad om tijd te nemen en te komen tot een beter onderbouwde en concretere woonvisie. In afwachting daarvan kan dan de bestaande worden verlengd.

Op 21 april 2016 ondersteunde de raad unaniem een motie. Daarin wordt gevraagd jaarlijks een woningbouw monitor te presenteren met actuele gegevens over de situatie op de woningmarkt. Verder zullen  de knelpunten op de Zeister woningmarkt worden beschreven en worden voorstellen gedaan voor oplossingsrichtingen. Ook wordt dan inzicht gegeven in de realisatie van de ambities van de woonvisie. Dit is wel enigszins een antwoord op de vragen vanuit de dialooggroep en van Stichting Beter Zeist. Waarom zoiets niet eerder in de woonvisie is verwerkt blijft een raadsel.

Op 21 april 2016 april kwam de Woonvisie 2016-2020 in stemming. In de Woonvisie is een groot aantal beleidsvoornemens opgenomen over het wonen in Zeist. In het kader van wonen en zorg heeft het college aan de Woonvisie toegevoegd de z.g. ‘blijvers-lening’ als mogelijke oplossing voor ouderen om hen te ondersteunen langer zelfstandig te kunnen wonen. In november kwam het overzicht 2016 van de woningmarkt en de bouwprojecten in Zeist beschikbaar. Voor eerdere overzichten zie de rubriek Bouwen en groen.

terug naar top

Woonvisie Zeist 2013-2015

Op 11 april 2013 gaf de Stichting Beter Zeist haar zienswijze op de nieuwe Woonvisie. Hoewel de Stichting zich uit het (langdurige) voorbereidingstraject had teruggetrokken, is zij toch redelijk positief over het resultaat zoals het er nu ligt. Vooral het naar beneden bijstellen van de bouwambitie, tot 100-135 woningen per jaar voor nieuwbouw inclusief vervanging, komt aardig in de buurt van het maximaal aantal van circa 85 woningen per jaar waar SBZ al jaren voor pleit. En nu maar hopen dat de omslag van kwantiteit naar kwaliteit (zie ook de Welstandsnota 2010) en maatwerk (kleinere projecten en aanpassing aan de doelgroepen) ook in de praktijk wordt uitgevoerd.

Al eerder had Beter Zeist een Voorlopig commentaar op de woonvisie uitgebracht met een verwijzing naar de ontwikkelingen gedurende de voorgaande jaren. In 2011 had bureau ABF Research in opdracht van de gemeente een woningmarktonderzoek uitgevoerd ten behoeve van de periode 2010-2030. In dit rapport wordt gesteld dat Zeist met een structureel lagere groei moet rekenen. In de periode 2015-2009 is de woningvoorraad in de gemeente uitgebreid met gemiddeld 72 woningen per jaar (pag. 47). Volgens de programma van de gemeente zet deze tot en met 2020 in op netto 283 extra woningen per jaar. Het bureau schat de behoefte aan uitbreiding in op 112 of 150 of 175 extra woningen per jaar. Dat is afhankelijk van het scenario. Merkwaardig is dat ondanks het bijgestelde toekomstperspectief een hoger aantal woningen wordt genoemd dan vroeger haalbaar was. De vraag is waar dit op is gebaseerd.

LANGDURIG PROCES

Het voorgestelde tijdschema voor burgerparticipatie met betrokkenheid van zgn. ‘stakeholders’ werd in juni 2012 voor de eerste fase afgerond. De gemeenteraad had half 2012 besloten het traject verder af te lopen. De verwachting was dat pas in mei 2013 een nieuwe visie voor de periode 2012-2015 gereed zou zijn. Van een voortvarend gemeentebeleid was dus geen sprake, terwijl dat wel nodig was gezien de situatie op de woningmarkt.

We hebben als Beter Zeist in overleg met andere groeperingen dan ook niet meer ingesproken tijdens de Ronde Tafel van 28 juni 2012. Onze opvatting over een veel sneller proces hadden wij immers al in december 2011 geventileerd. Datzelfde gold voor de algemene ondernemersorganisaties, de lokale milieuorganisaties, de huurdersorganisaties en de woningcorporaties. Hun opvattingen waren ook al bekend en daar is wat de snelheid van het proces betreft nauwelijks iets mee gedaan.

NIEUWE WOONVISIE ZEIST

Volgens de huidige Woonvisie zet de gemeente Zeist in op 30 % goedkope woningen: 10 % kernvoorraad huur tot 548,18 euro per maand, 10 % sociale huur tot 647,53 euro per maand en goedkope koopwoningen tot 200.000 euro. De huidige voorraad sociale huurwoningen is 35 % en dat is ruim boven de gewenste ondergrens van 30% van het BRU. Verder zijn er landelijk afspraken gemaakt over beperking van het scheefwonen en de bevordering van de doorstroming. Op basis van deze situatie valt te overwegen in Zeist het aantal sociale huurwoningen te beperken ten gunste van koopwoningen. Dat kan door verkoop van bestaande woningen en door nieuwbouw voor doorstroming. Een inventarisatie van de woningbouw in Zeist gedurende de periode 2006-2010 laat zien, dat 17 % is gebouwd voor de kernvoorraad (de norm is 10 %) en 5 % voor de middeldure huur tot 850 per maand (de norm is 10 %). Juist in die laatste categorie zal nieuwbouw zorgen voor doorstroming vanuit de goedkope woningen.

Overigens moeten we als Zeist niet de illusie hebben substantieel te kunnen voorzien in de behoefte aan woningen in de regio. Daar zijn de groeikernen voor, zoals Utrecht (met Leidsche Rijn en Rijnenburg), Amersfoort, Woerden en Houten. Willen we in deze gemeente ook veel bouwen, dan blijft er weinig over van het mooie en groene Zeist.
terug naar top

Beter Zeist over sturen op woonruimte
WAARDE VAN GROEN EN RUIMTE EN NIEUWE HUISVESTINGSWET 2014

Woningen HtH

De stichting heeft al jaren lang aangegeven dat Zeist zich in lijn met de Structuurvisie moet richten op kwaliteit van de leefomgeving en de woningen niet op de uitbreiding van het aantal bewoners.
Voor de eigen behoefte heeft de gemeente genoeg aan minder dan 100 nieuwe woningen per jaar. Dat wordt bevestigd door onderzoek van de TU Delft. Gezien de kwetsbare omgeving van Zeist zou de gemeente zich niet moeten inzetten om in feite een extra groeikern voor de regio te worden. Dit was al in 2008 door de voorloper van Stichting Beter Zeist aan de commissaris van de Koningin aangegeven, zie de brief.

WAARDE VAN GROEN EN RUIMTE

Elke verdichting leidt al tot minder ruimte binnen de rode contouren voor de burgers en hun vrije uren recreatie. Met gemiddeld 31 m2 per inwoner binnenstedelijk openbaar groen (cijfer 1991!) scoort Zeist relatief laag in Nederland. Ook gestapelde nieuwbouw (60 % gepland in Zeist) vergt (gebruiks)groen voor de bewoners ervan.

De afgelopen jaren laten gemeentelijke peilingen van het burgerpanel en andere groeperingen zien, dat de burgers van Zeist de waarde van groen als het meest belangrijk voor hun woonomgeving beschouwen (zie o.a. de stadspeiling genoemd in het Groenstructuurplan). Ook landelijke peilingen laten soortgelijke resultaten zien o.a. van het Bureau Motivation (voorjaar 2010).
 Het ijveren voor het oprekken van de rode contouren leidt tot een aanslag op de dagrecreatie van Utrecht en andere delen van de Randstad. Ook zorgt het voor een verder aantasten van de natuur en de huidige bufferzones met de omliggende plaatsen. De provincie wil dat ook niet. We zullen moeten accepteren dat ruimte in Zeist schaars is en maar eenmaal kan worden ingevuld.

SOCIALE HUUR

Het aantal sociale huurwoningen bedraagt volgens opgave van de gemeente in Zeist rond de 35 % van het totaal aantal woningen. Dat is enkele procenten meer dan gemiddeld in Nederland. Daarnaast bestaat er nog een beperkte markt voor particuliere huurwoningen, zodat het totale aantal huurwoningen in de richting van 50 % gaat. Wat de sociale huurwoningen betreft is volgens cijfers van de gemeente ongeveer 50 % van de huurders “scheefwoners”, zonder dat zij nu naar verhouding meer huur betalen. Landelijk is het percentage scheefwoners ongeveer 16 %, maar dan wordt de grens van het kabinet gebruikt, namelijk 43.000 euro gezinsinkomen per jaar. Mogelijk is het gezinsinkomen in Zeist hoger dan gemiddeld en heeft de gemeente het maximum-gezinsinkomen van de EU gebruikt, dat is 34.085 euro per jaar. Maatregelen om aan het scheefwonen iets te doen zullen vooral landelijk moeten worden mogelijk gemaakt en plaatselijk uitgevoerd.

NIEUWE HUISVESTINGSWET: GEMEENTEN KUNNEN STUREN OP WOONRUIMTE

Volgens de nieuwe Huisvestingswet 2014 (Eerste Kamer, dossier 32 271) kunnen gemeenten regels over woonruimteverdeling van goedkope woningen en over de samenstellingen van de woonruimtevoorraad voortaan alleen nog maar stellen in een verordening. Die krijgt een looptijd van maximaal vier jaar. Gemeenten kunnen daarmee sturen op schaarste en verdringing op de woningmarkt. Dat kan gaan over een tekort aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen (bijvoorbeeld voor ouderen of gehandicapten) en schaarste aan woonruimte voor de eigen inwoners van een gemeente (in gebieden zonder nieuwbouwmogelijkheden). Gemeenten mogen dan alleen sturen in die gebieden, woningtypen en prijsklassen waar de schaarste betrekking op heeft. Dit kan een buurt, wijk, stadsdeel, stad of gemeente zijn.

AFSPRAKEN MET CORPORATIES NU MEER BEPERKT

De verordening moet zorgen voor meer transparantie over de manier waarop gemeenten ingrijpen in de woonruimteverdeling en een betere onderbouwing daarvan. Het is straks dan ook niet meer mogelijk om daarover afspraken te maken met corporaties buiten de huisvestingsverordening om, bijvoorbeeld in convenanten of prestatieafspraken. Prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties kunnen wel worden gemaakt, maar bevatten geen elementen op het gebied van woonruimteverdeling; zij dienen te gaan over werkafspraken en te halen doelstellingen, aldus de memorie van antwoord bij de nieuwe spelregels van de Huisvestingswet.

Volgens André Ouwehand van het onderzoeksinstituut OTB van de Faculteit Bouwkunde in Delft, kunnen gemeenten nog steeds eigen criteria voor woningverdeling gebruiken. In een interview op de website van corporatiekoepel Aedes stelt hij: “Het blijft mogelijk om lokaal te werken met verschillende criteria, zoals over de woninggrootte in relatie tot de huishoudengrootte. Ook verschillende regels voor volgorde van toewijzing blijven mogelijk, zoals woonduur, inschrijftijd of loting. De nieuwe wet eist wel dat dit transparant in een verordening wordt geregeld.”
terug naar top


Print page
Share Button

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *